Как сдавать жилье на Booking.com: от идеи до первых гостей

Краткосрочная аренда в Казахстане превратилась из стихийного явления в полноценный рынок. Все чаще апартаменты сдают не через объявления в мессенджерах, а через международные платформы. Одна из главных — Booking.com. Цифры говорят за себя: с 2010 года более полутора миллиарда гостей нашли жилье через сервис. Разбираемся, кто может работать на платформе, какие есть правила и на что стоит обратить внимание новичкам.

Кто может сдавать и как начать

Booking.com начинался как сервис для отелей. Но сегодня он работает и с частными арендодателями:

• собственниками квартир и домов
• ИП и юрлицами, если речь идет о нескольких объектах
• арендаторами — при условии, что договор аренды прямо разрешает субаренду

На старте Booking попросит указать ваш статус: частный хост (private host / non-trader) или профессиональный (professional host / trader).

• Частный хост — это физлицо, которое сдает одну квартиру, комнату или дачу без статуса бизнеса. Такой вариант подходит, если аренда для вас дополнительный доход.

• Профессиональный хост — это ИП или юрлицо, для которых аренда — бизнес. Чаще всего речь идет о нескольких объектах или апарт-отеле. В этом случае Booking может запросить документы о регистрации компании или ИП.

Первые шаги:

1. Создайте аккаунт в Extranet (личный кабинет арендодателя) и заполните анкету объекта.
2. Загрузите фотографии (чем больше и качественнее — тем выше шансы привлечь гостей, рекомендуют от 20–25 снимков).
3. Подробно опишите жилье: количество комнат, удобства, расстояние до центра или метро.
4. Дождитесь верификации адреса — это может быть письмо с кодом, звонок или видеопроверка.

Пока объект проверяется, объявление можно дорабатывать, но бронирования станут доступны только после полной проверки.

Комиссия и выплаты

Booking работает по комиссии: в разных странах ее размер колеблется. В Казахстане базовая комиссия Booking составляет 15% от суммы бронирования. Выше процент становится по желанию хозяина — если подключать дополнительные инструменты продвижения (например, Visibility Booster или программу Preferred Partner).

Оплату можно принимать наличными, напрямую на карту (если у вас подключен эквайринг) или через систему Payments by Booking.com. В последнем случае сервис принимает деньги от гостя и перечисляет их хозяину по выбранному графику — чаще всего еженедельно или ежемесячно. Конкретные условия прописываются в договоре при подключении.

Что важно именно для Казахстана

Любой доход от аренды подлежит налогообложению. Если сдаете как физлицо, доход нужно указать в декларации (ставка 10%). Для ИП действуют режимы упрощенки (около 3%) или патента, а при большом обороте — еще и НДС.

Если вы принимаете иностранных туристов, в течение трех рабочих дней нужно уведомить миграционную службу через систему eQonaq. Для этого используются ЭЦП хозяина и паспортные данные гостя.

Цены: арифметика и психология

Фото и цена — главный фильтр для гостя. Стоимость должна быть конкурентной, но не демпингующей. При формировании тарифов нужно учитывать: сезонность, события в городе, конкуренцию в районе, наличие отзывов, скорость ответов и активность хоста.

Многие на старте ставят цену чуть ниже рынка, чтобы набрать отзывы. Дальше работают гибкие тарифы: скидки на неделю или месяц, повышенные цены в выходные и праздники. Для продвижения можно подключить программу Genius: она дает гостям скидку, а вам — приоритет в выдаче.

Отзывы: главная валюта

В мире Booking все крутится вокруг рейтинга. Он складывается не только из оценок, но и из того, как хозяин реагирует на комментарии. Первые отзывы решают, будет ли квартира видимой для новых гостей. Негатив — не приговор: важно показать, что вы слышите клиента и исправляете недочеты. Комментарий увидят в первую очередь те, кто только выбирает жилье.

Чтобы избежать недопонимания, фиксируйте договоренности в чате Booking, уточняйте время приезда сразу после брони, настройте самозаселение через сейф для ключей или цифровой замок. Помогает и памятка с Wi-Fi, инструкциями по технике и правилами дома. А небольшие знаки внимания — бутылка воды, чай или короткая записка — превращают ночевку в гостеприимство. Именно такие мелочи чаще всего приносят хорошие отзывы.

Опыт арендодателей

Анар Байжигитова отвечает за маркетинг и продвижение объектов на онлайн-площадках. По ее словам, именно Booking дает основной поток гостей:

Мы выбрали Booking.com, потому что это международная площадка с высокой степенью доверия среди пользователей. Она обеспечивает безопасное бронирование как для гостей, так и для собственников, а система отзывов помогает формировать репутацию. Мы представлены и на других сайтах, но именно Booking приносит стабильный поток гостей.

Но вместе с плюсами есть и сложности.

Интерфейс админ-панели и приложение Pulse не всегда стабильны — иногда возникают сбои при работе с данными гостей или отправке сообщений. Комиссия начисляется даже если гость не приехал и не отменил бронь вовремя. А еще в Казахстане нет полноценной онлайн-оплаты, поэтому часто приходится принимать наличные.

Финансовая сторона требует расчета.

Мы закладываем минимальную комиссию Booking.com в стоимость, чтобы итоговая цена покрывала все расходы. Если нужно больше бронирований, подключаем дополнительные инструменты вроде Preferred Partner или Visibility Booster. Комиссия выше, но и видимость объекта растет. Главное — рассчитать так, чтобы после всех расходов оставалась прибыль.

И, наконец, главный совет начинающим:

Не стоит отдавать управление полностью на аутсорс. Лучше разобраться в платформе самому — от тарифов до календаря и сообщений. Тогда проще управлять ценами и бронированиями, быстрее реагировать на запросы и понимать, как работает алгоритм.

Что стоит учитывать

У любой платформы есть правила игры, и Booking не исключение. При гибких тарифах гости могут отменить бронирование в последний момент, поэтому лучше заранее учитывать этот риск. Отмена со стороны хозяина тоже возможна, но она влияет на рейтинг и видимость квартиры в поиске.

Еще один частый нюанс — накладки, если квартира выставлена сразу на нескольких сайтах. Решение простое: синхронизировать календари или подключить менеджер каналов.

В Казахстане особое внимание стоит уделять тишине и порядку: в крупных городах соседи и местные правила чувствительны к шуму. Поэтому лучше сразу прописывать понятные правила проживания и предупреждать гостей заранее.

Какие инструменты дает Booking

Чтобы работать было проще, сервис предлагает целый набор функций:

• синхронизация календарей с другими площадками
• возможность подключить управление через официальных провайдеров и канал-менеджеров
• в отдельных случаях — учет оценок с других сайтов для новых объектов
• дополнительные механизмы видимости для новых объявлений
• партнерская страховка до 1 млн евро/долларов/фунтов от претензий гостей и соседей

Booking.com — это не «дополнительное объявление», а полноценная система для тех, кто хочет превратить жилье в источник дохода. Здесь есть аудитория, инструменты и защита, но успех все равно зависит от хозяина. Нужно уметь держать квартиру в порядке, быстро отвечать на сообщения и быть готовым выслушивать гостей и исправлять недочеты. Для кого-то это останется случайным опытом, для других — станет постоянным бизнесом. Но в любом случае на Booking хозяин квартиры превращается не просто в арендодателя, а в мини-отельера, от которого ждут сервиса и гостеприимства. А если вас интересуют другие площадки — читайте, как сдать квартиру на Airbnb.