Тәулікке жалға беру кәсібін қалай құрдым: өмірімді өзгерткен 23 ипотека

Ксения Соколунина бір жалдамалы пәтер мен газеттегі хабарландырудан бастады. Бүгінде оның басқаруында 80-ге жуық нысан бар, оның ішінде 23-і меншігінде. 12 жыл ішінде ол тәуліктік жалға беруді командасы бар, автоматтандырылған жүйелі бизнеске және жеке IT-шешімі бар компанияға айналдырды. Ол әр пәтер өзін-өзі «асырайтын» экономиканы қалай құрғанын, ипотеканың құлдық емес, даму құралы және тұрақты бизнестің кездейсоқ табыстан несімен ерекшеленетіні жайлы айтып берді.

Кәсіптегі алғашқы қадамдарым

Мен Қостанай облысында, шағын ауылда дүниеге келдім. Бала кезімнен интернатта тұрып оқыдым, демалыс сайын туыстарыма баратынмын, бұл үшін оларға әлі күнге дейін алғыс айтамын. Сол кезде өз үйім болса деп армандайтынмын. Университетке оқуға түскенде, тағы жатақханада тұрдым, «баспаналы болу» деген арманым тек күшейе түсті.

Төртінші курста күйеуіммен таныстым. Ол Астанадағы бір іс-шараға барып, «Басқа адамдардың пәтерлерін алып, оларды тәулікке жалға беретін жігіттерді кездестірдім» деп келді. Ол кезде мен бұған күмәнмен қарадым, бірақ соған қарамастан көрейін деп шештім. Ол кезде хабарландыруларды газетке жариялайтын. 200 теңге төлеп, түбіртекті толтырдым, сейсенбі күні менің хабарландыруым газетке шықты. Таңертеңнен бастап телефон соға бастады, ал менің тіпті өз пәтерім де жоқ болатын.

Мұның да жолын таптым: бір ер адам вахтаға жұмысқа кететін болып, жалға алушы іздеп жүр екен. Мен оның пәтерін жалға алдым, бірақ тәулікке жалға беруді жоспарлап отырғанымды айтпадым. Көршілер бәрін түсініп қойды, көп ұзамай үй иесі телефон соғып, неге ескертпегенімді сұрады. Мен: «Бас тартасыз деп қорықтым» — деп шынымды айттым. Ал ол болса: «Келісетін едім ғой» деп жауап берді. Сол сәтте менің түсінгенім: келіссе — тамаша, келіспесе — бұл соңы емес. Бірақ ең бастысы — әрекет ету.

Екінші пәтер аяқ астынан пайда болды: тез арада жалдау туралы келістік. Жалдауға сұраныстың көп екенін түсіндім: пәтерлерге қарағанда, түсетін қоңырау көп. Мен қонақтарды басқа тәуліктік жалға берушілердің пәтерлеріне орналастыра бастадым, әр орналастыруға 500–600 теңге алдым. Осылайша алғашқы жүйе пайда болды.

Бірінші ипотека

Кәсіптің жұмыс істеп тұрғанын көргенде, күйеуім екеуміз бірінші пәтерге ақша жинай бастадық. Ақша және ресми кіріс болған жоқ, сондықтан ипотеканың оның әпкесіне рәсімдедік. Қарызды тез өтейміз деп уәде бердік және бір жарым жылда төлеп бітірдік. Пәтерді бірден жаңа ипотека алу үшін кепілге қойдық. Сол кезде ипотеканың құлдық емес екенін түсіндім. Бұл — одан ақша табуды білсең, табыс табу мүмкіндігі.

Сол сәттен бастап бәрі жылдам жүрді. Жалға беруден түскен табысты жұмсамай, қайта инвестицияға салдық — жаңа объектілер сатып алып, жөндеу жұмыстарын жүргізе бастадық, кәсібімізді дамыттық. Тек жеті жылдан кейін ғана алғаш шетелге саяхатқа шығуға өзіме рұқсат еттім. Қалған уақыттың бәрінде біз ақшаны кері салып отырдық.

Кәсіпті қалай кеңейттік

Екінші ипотеканы бірінші пәтерді кепілге қою арқылы рәсімдедік. Содан кейін біз «Даму» қорының бағдарламасына қатыстық. Бұл біз үшін шешуші қадам болды: қор жарнаның бір бөлігіне кепілдік беруге жәрдемдесіп, пайызды субсидиялады. Сенде 30% бастапқы жарна болмаса, «Даму» жартысын өз мойнына алады. Мөлшерлеме 10% болса, қор алғашқы бес жыл ішінде осы соманың 40%-ын өтейді.

Осылайша, біз бірден жеті ипотека рәсімдей алдық. Негізгі ереже: әр ипотека бойынша төлем пәтерді жалға беруге болатын сомадан аспау керек. Сонда объект өзін-өзі жауып отырады. Қазір бізде сегіз–тоғыз ипотека қалды, қалғаны төленді. Мерзімдері — 5–6 жыл. Алғашқыларын мерзімінен бұрын жауып отырдық, бірақ кейін түсінгеніміз: инфляцияда төлем уақыт өте келе құнсызданады, артық төлеудің қажеті жоқ. Артық ақшаны дамуға салып отырған дұрыс екен.

Кәсіп экономикасы

Бүгінгі таңда менің басқаруымда Алматы және Қостанай қалаларында орналасқан 80-ге жуық пәтер бар. Оның 23-і жеке меншігімде.

Орташа чек: Алматыда 30 мың теңге, Қостанайда 15 мың теңге. 

• Негізгі ағым — іссапарға келетіндер: банк қызметкерлері, дәрігерлер, инженерлер, бизнес өкілдері. Кіріс сайттардың комиссиясы шегерілгенде, бронь қоюдан түскен табыстан құралады.
• Шығын: салық, еңбекақы төлеу қоры, жалдау немесе ипотека, коммуналдық қызмет ақысы, керек-жарақ сатып алу, техникалық қызмет көрсету.
• Таза пайда осылардан кейін қалады — шамамен табыстың 30–40%-ы. Бұрын жоғарырақ болатын, ал қазір платформалардың (Booking, Airbnb, Суточно.ру, Островок — барлығы шамамен 18% алады) комиссиялары өсті, салық қосылды, еңбекақы төлеу қоры өсті. Мұның барлығын мен бағаға енгіземін.

Мүмкіндігінше бәрін қайта инвестициялаймын: жаңа пәтерлерге, жөндеуге, қызмет көрсетуді жақсартуға саламын.

Жылына бір рет — ораза кезінде түсім азаяды. Бұл уақытта жүктеме 60–70%-ға төмендейді: адамдар аз саяхаттайды, пәтер сирек жалдайды. Мен әдетте бұған алдын ала дайындаламын — жалдау ақысы мен ипотеканы алдын ала төлеп қоямын, осылайша пәтер жалдаушылар ағынына тәуелді болмай, айды тыныш өткіземін.

Команда мен жүйе

Мен ешқашан жалғыз жұмыс істеген емеспін. Пәтерлер екеуден көп болған кезде бірінші көмекшім — тазалауға көмектесетін құрбым келді. Содан кейін ол менеджер болды, тазалаушы жалдады. Осылайша, біртіндеп команда қалыптасты. Қазір штатта 10-нан астам адам жұмыс істейді: менеджерлер, бухгалтер, кір жуатындар, техникалық қызметкерлер. Тазалауды ішінара аутсорсқа өткіздік.

Біз кәсібімізді әлдеқашан автоматтандырып қойдық. Қонақ платформадан хабарландыруды көріп, өтінім қалдырады, онлайн-шарт алады, тексеруден өтіп, картамен ақы төлейді. Орналасу — байланыссыз: электронды құлыптың кодын алады да, пәтерге кіре береді. Біз оны тіпті көрмейміз де. Қонақ шығып кеткеннен кейін үй қызметшісі келіп, пәтерді тазалайды, сөйтіп ол жаңа қонаққа дайын тұрады.

Сапаны жеке өзіміз бақылаймыз. Қонақ шығып кеткеннен кейін бірнеше сағаттан соң оған оны орналастырған қызметкер емес, басқасы телефон соғып, оннан қанша балға бағалайтынын сұрайды. Егер жеті баллдан төмен болса, оның себебін анықтаймыз. Бұл қысқаша қоңырау көп нәрсені түсінуге көмектеседі.

Пәтерлерді таңдау және өнімді дайындау

Мен үлкен пәтерлерді емес, ықшам әрі өтімді пәтерлерді сатып аламын. Бұл үнемді: жөндеу арзанырақ, өтелімділігі жоғары. Ең бастысы — инфрақұрылымы мен орналасқан жері. Алматыда құрылыс салушының сапасына қатаң қараймын, тіпті омырылу картасын да ескеремін, себебі Алматы — сейсмикалық қауіпті аймақ. 

Жөндеуді мен «толық жөндеу» бригадаларынсыз өзім жүргіземін. Арзанырақ болады. Алдымен розеткалар, жылы еден, плиткалар қайда болатынын жоспарлаймын. Содан кейін кезең-кезеңімен электриктерді, сантехниктерді, әрлеушілерді шақырамын. Соңғы 40 шаршы метрлік бір бөлмелі пәтер жиһазбен бірге алты миллионға шықты. Күнделікті жалға берілетін жиһаз жеңіл, тозуға төзімді әрі сәнді болу керек. Маған пәтер суреттері тартымды, Pinterest-тегі пәтерлер сияқты болғаны ұнайды. Қазақ стиліндегі пәтерлер, поп-арт, классикалық пәтерлер бар. Адамдар 2–3 күнге келеді және үйден ерекшеленетін жерде қалғысы келеді. Бұл да қызмет көрсетудің бір бөлігі.

Тәжірибе не үйретеді

Кейде пәтердегі мүлікті бүлдіріп кетеді. Ең жиі кездесетіні — үйде темекі шегеді немесе байқамай жиһазды сындырып алады. Бұл стандартты шығындар. Біз орналастыру кезінде депозит аламыз, оның үстіне қонақтардың көбі шығынды өтейді. Интернетте хейт те жеткілікті. Мен бұған сабырмен қараймын: Google-да Эверест тауының рейтингі — үш жұлдыз, ал менде наразы клиенттердің болуы — қалыпты жағдай. Сындарлы сын — мен үшін сый. Ол қызмет көрсетуді жақсартуға көмектеседі.

Осы жылдар ішінде ең бастысы құралдар емес, адамдар екеніне көзім жетті. Ұжым мен қарым-қатынас бәрін шешеді. Жүйесіз әрі сенімсіз ешбір кәсіп дамымайды. Ал екіншісі — өнімнің сапасы. Бізде көптеген жобалар үш жыл ішінде сәтсіздікке ұшырап жатады, өйткені өнім басынан бастап «шикі» болады. Сапаны жоғары деңгейде ұстап тұра алсаңыз, тұтынушылар қайта оралады, осылайша кәсіп ұзақ жасайды.

Шексіз кеңейе беруді жоспарламаймын — формат түсінікті. Қазір мен үшін қонақүйімнің жобасын іске қосып, тәуліктік жалға беру кәсібін автоматтандыру бойынша IT-сервисімізді дамыту қызықтырақ. Біз оны өзіміз бес жылдан астам пайдаланып келеміз — бірақ әлі жарыққа шығарған жоқпыз. Енді басқалардың да ол туралы білгенін қалаймын.

Ең бастысы — қорықпау. Жылдар бойы ойланумен уақыт өткізбеу. «Екі жылдан бері кәсіп ашуды ойлап жүрмін» дегенді жиі естимін. Екі жыл бойы ойлану — бұл стресс және босқа кеткен энергия. Жасамай, не болатынын күтіп, қиналып жүргеннен гөрі, жасап көріп, қате жасау оңайырақ. Қазіргі заман жылдамдықты құптайды. Шешім қабылда, жоспарла, әрекет ет. Қалғаны — әдет пен жүйелілік. Ең бастысы — бастау.